Qu’est-ce qu’un Fonds de Placement Immobilier (FPI) ?

Chez DEGIRO, nous pensons qu’il est primordial que vous disposiez des connaissances nécessaires avant de commencer à investir. De plus, nous voulons être certains que vos transactions porteront sur les instruments financiers adaptés à vos besoins et à vos objectifs. Dans cet article, vous découvrirez les principales caractéristiques des Fonds de Placement Immobilier (FPI), ainsi que les possibilités qui s’ouvrent à vous afin de négocier ce type de produit.

Qu’est-ce qu’un fonds de placement immobilier ?

Un fonds de placement immobilier (FPI ; ou REIT en anglais) est une entreprise qui génère des revenus en construisant ou en achetant des biens immobiliers. Il existe des FPI cotés en bourse, et d’autres non. Les FPI permettent aux investisseurs de réaliser des placements directement dans les biens immobiliers détenus par la société. Comme pour les actions ordinaires d’une entreprise, les FPI accordent généralement un droit de vote à leurs investisseurs.

Contrairement à d’autres sociétés immobilières, les FPI ne développent pas leurs portefeuilles dans le but de revendre les biens. Ils détiennent ou louent leurs propriétés et reversent les loyers qu’ils perçoivent aux investisseurs. Ces revenus sont perçus sous forme de dividendes. Les biens détenus peuvent être variés et comprendre des immeubles de bureaux, hôtels, centres commerciaux, maisons, centres de données, antennes-relais de téléphonie mobile, etc. Dans la mesure où les loyers sont généralement stables, les revenus tirés d'un investissement dans les FPI peuvent eux aussi être considérés comme relativement stables, quand les conditions du marché sont celles habituelles.

Conditions applicables aux FPI

Pour intégrer la catégorie des FPI, une société doit répondre à un certain nombre de critères. Ces critères énoncent, par exemple, la manière dont un FPI doit être dirigé, le pourcentage minimum d’actifs devant être des biens immobiliers et le pourcentage minimum du revenu imposable devant être reversé aux investisseurs sous forme de dividendes. Ces pourcentages dépendent du pays d’origine du FPI.

Les exemples ci-dessous reprennent les conditions applicables en général :

• Tout FPI doit être géré par un ou plusieurs administrateurs ou directeurs.
• Les FPI sont tenus de distribuer la majeure partie de leur revenu imposable à leurs investisseurs (= détenteurs de parts). En règle générale, 90 % de ce revenu environ doit être distribué.
• Un pourcentage minimum d’actifs détenus par le fonds doit correspondre à des biens immobiliers. Ce taux se situe généralement autour de 75 %.
• Un pourcentage minimum du revenu brut doit provenir de la location et de la vente de biens immobiliers, ou bien des intérêts sur les prêts hypothécaires. Ce taux se situe généralement autour de 75%.
• La propriété effective du fonds doit être détenue par un nombre minimum de personnes. Cela peut signifier, par exemple, qu’un FPI doit avoir au moins 100 investisseurs (= détenteurs de parts) pendant 335 jours minimum par année fiscale.

Les différents types de FPI

Il existe différents types de FPI. Leurs différences peuvent s’observer au travers des méthodes proposées aux investisseurs pour réaliser leurs placements, ou par l’intermédiaire des produits dans lesquelles ils se spécialisent.

Comme mentionné plus haut, les FPI ne sont pas tous cotés en bourses. On distingue trois cas de figure :

1. FPI cotés en bourse: ils peuvent être achetés ou vendus sur les principales places boursières telles que le New York Stock Exchange et le London Stock Exchange. Dans la mesure où les FPI sont nombreux à se négocier sur les principales places boursières, ils possèdent une liquidité relativement élevée par rapport aux investissements directs dans le secteur immobilier. Cela signifie ainsi qu’il est plus facile pour les investisseurs d’acheter et/ou de vendre des parts de FPI en bourse.
2. FPI non cotés en bourse: ils sont accessibles aux investisseurs, mais ne font pas l’objet d’échanges sur les principales places boursières.
3. FPI privés: non cotés en bourse, ils ne sont généralement pas accessibles à tous les investisseurs. Seules certaines personnes, en principe nommées par le conseil d’administration, peuvent investir sur ces produits.

Les FPI peuvent porter sur différents types de produits, tels que des biens immobiliers ou des prêts hypothécaires, entre autres. Voici quelques exemples de FPI spécialisés :

• FPI hypothécaires

  Comme leur nom l’indique, ces FPI concentrent leurs investissements dans les prêts hypothécaires. On les appelle aussi « mREIT » en anglais. Ils peuvent avoir recours directement à des prêts et hypothèques, ou passer par des titres adossés à des hypothèques (« Mortgage-Backed Securities » ; MBS).

• FPI résidentiels

  Ces fonds sont spécialisés dans l’immobilier résidentiel. Ils concentrent par exemple leurs investissements sur des immeubles d’habitation ou des propriétés destinées à une seule famille. Certains de ces FPI sont même encore davantage spécialisés et se concentrent exclusivement sur les logements étudiants ou destinés à des groupes de personnes en particulier.

• FPI en immobilier commercial

  Comme dans l’exemple précédent, certains FPI se spécialisent dans l’immobilier commercial tels que les centres commerciaux, galeries commerciales et fonds de commerce.

• FPI en immobilier de santé

  Ces fonds se concentrent exclusivement sur les structures de soins de santé. On y retrouve les hôpitaux, EHPAD, cabinets médicaux et maisons de santé.

• FPI diversifiés

  À l’inverse des FPI hautement spécialisés que nous venons de mentionner ci-dessus, il existe des fonds de placement immobilier diversifiés. Pour pouvoir appartenir à cette catégorie, un FPI doit posséder au moins deux types de propriétés différents. Il peut par exemple détenir des centres commerciaux et des immeubles de bureaux.

Distribution

Les dividendes issus des FPI sont soumis à une fiscalité différente de celle des dividendes issus des actions ordinaires et sont plus lourdement taxés. Avant d’investir dans un FPI, nous vous conseillons donc de lire la page consacrée aux relations avec les investisseurs ou de consulter votre conseiller fiscal habituel. Les taux d’imposition applicables dépendront du type de distribution, ainsi que de la résidence fiscale de l’investisseur.

Prix

Dans la mesure où les FPI s’échangent en bourse comme des actions, leur prix est négocié chaque fois qu’une transaction a lieu sur le marché.

Quels sont les risques et les rendements potentiels des investissements dans les FPI ?

Investir dans un FPI peut être rentable, mais ce n’est pas sans risque. Chez DEGIRO, nous sommes transparents au sujet des risques liés à l’investissement en bourse. Les informations relatives au portefeuille d’investissement des FPI sont généralement présentées sur la page consacrée aux relations avec les investisseurs du FPI concerné. Nous vous conseillons de lire cette page avant d’investir dans un Fonds de Placement Immobilier (FPI). Lorsque vous investissez dans un FPI, vos pertes potentielles sont égales au montant total de votre investissement.

Les investissements dans les FPI peuvent être rentables de deux manières : grâce à la distribution régulière des revenus, et en cas de hausse des prix. En règle générale, les retours sur investissements dans les FPI proviennent davantage des dividendes que de la hausse des prix. Dans la mesure où la majeure partie des revenus sont distribués aux actionnaires, les plus-values en capital sont souvent limitées. Cela étant, il peut y avoir des exceptions.

Les informations contenues dans cet article ne sont pas communiquées à des fins de conseil ni de recommandation dans quelque investissement que ce soit. Investir comporte des risques. Vous pouvez perdre tout (ou partie de) votre investissement. Nous vous conseillons d’investir dans des produits financiers adaptés à vos connaissances et à votre expérience.